Woonstress? In een mensenleven heeft bijna iedereen er ooit last van. Maar voor sommige mensen is het de permanente en onstabiele bedding van hun leven. Een huis dat te vochtig, te klein, te slecht gelegen is, met veel omgevingslawaai en weinig groen. De moordende onzekerheid die op de loer ligt: de woning moeten verlaten en in de wijde omtrek geen andere woning vinden die bewoonbaar is en waarvan de huur elke maand opgebracht kan worden.
Er is veel aandacht voor wonen. Voor het mooie en aangename wonen, voor de renovatieperikelen van de Vlaming, maar ook voor het wonen aan de onderkant. Een spraakmakende Pano-uitzending enkele jaren geleden, reportages in grote kranten en tijdschriften, campagnes van Welzijnszorg en het Netwerk tegen Armoede. Altijd weer geeft het hoop: het is zo duidelijk dat woonnood het leven van mensen ondermijnt, en dat van hun kinderen tekent. De schade wordt niet ontkend. Ze wordt bevestigd en beschreven door psychologen en gezondheidswerkers, door onderwijsmensen en sociologen.
Toch beweegt er iets. Er zijn sociale woningen en hun aantal neemt lichtjes toe, maar lang niet genoeg om de hoop op beterschap nog te voeden. Na sensibiliseren, onderzoeken, overleggen, en ministers aanklampen trok een groep van meer dan 50 organisaties de juridische kaart. Het is toch niet normaal dat in een rijke regio als Vlaanderen geen minimale woonkwaliteit en woonzekerheid kan gegarandeerd worden aan elke burger? Europa werd als rechter ingeroepen. De Woonzaak hoopt op een uitspraak eind 2023.
Een huurwoning met vier slaapkamers is een speld in een hooiberg
Een groot gezin zoekt een huurwoning. De sociale huisvestingsmaatschappij heeft geen aanbod met vier slaapkamers. Zich inschrijven op de wachtlijst voor een woning met drie slaapkamers? Dat kan niet, want met zes kinderen zou er sprake zijn van overbewoning. Op de private markt zoeken ze naar een woning met minstens vier slaapkamers, of drie als ze groot genoeg zijn. Nabijheid van openbaar vervoer is een must zodat voor alle gezinsleden werk en school bereikbaar zijn.
Op een dag in juli doorzoeken we de immosites van drie Oost-Vlaamse steden. In Ronse: 0 – of toch 1, een mooie gerenoveerde interbellumwoning, maar die is echt te duur. In Oudenaarde: 1 woning met drie en 1 met vier slaapkamers, net geen 1000 euro/per maand, en 2 woningen voor ongeveer 1200 euro/maand. In Dendermonde: 0.
Zo weinig? Is dit een zomerdipje op de huurmarkt? Toch niet. Wie bouwt voor de verhuur bouwt geen grote woningen. Bestaande grote woningen worden nog zelden verhuurd. Oudere eigenaars die kleiner gaan wonen kiezen er niet meer voor om hun woning nog enkele jaren te verhuren (voor het geval dat een van de kleinkinderen later geïnteresseerd zou zijn). Kinderen die de woning erven van hun ouders deinzen terug voor verhuur. Neem de checklist van punten die tot een woonongeschiktheid kunnen leiden en nu ook de energetische eisen. Toch maar verkopen die woning.
Hoe moet het dan voor het grote gezin met een klein budget? Als wanhoop de overhand neemt rest er misschien een huisjesmelker die toch nog een ondermaatse woning verhuurt voor veel te veel geld.
Aangename stadsbuurten waar huishoudens elkaar verdringen
Heel wat steden hebben de laatste twintig jaar geïnvesteerd in de publieke ruimte. Steden zijn aantrekkelijker geworden.
Filip Canfyn, architect met ook ervaring als projectontwikkelaar en stadsambtenaar maakt kanttekeningen: ‘De felbegeerde habitat vol kwaliteit op het vlak van wonen en leven, voorzieningen en omgeving, wordt algauw een jachtterrein voor vastgoedspelers, die al deze troeven verrekenen en zo de facto nog meer inkomensgrenzen dicteren voor deze bevoorrechte buurten.’ Zelfs de’ key workers’ krijgen het moeilijk in de stad. Mensen met sleutelberoepen zoals verpleegkundigen en onderwijzers over politieagenten en brandweerlui tot horeca- en winkelpersoneel doen het stedelijk apparaat functioneren. Als ze zelf niet meer in de stad kunnen wonen komt ook de gewenste nabijheid van diensten en voorzieningen in het gedrang. De maatschappelijke motor begint te haperen, aldus Canfyn.
Er ontstaat een neerwaarts verdringingseffect: huishoudens met meer budget verdringen huishoudens met minder budget. Ook de schaarste drijft de prijzen op, vooral van de kleinste en goedkoopste woningen, omdat huishoudens een meerprijs over hebben om in de gewenste zone te kunnen wonen. Ze betalen wat ze kunnen betalen maar voor een mindere woning dan eerst gedacht. De armsten komen er niet meer aan te pas.
Canfyn: ‘Dat geïnvesteerd wordt in de stad is uiteraard een goede zaak, maar de slachtoffers van de nevenschade moeten ondersteund worden.’
Zullen we het eens over de rijksten hebben?
‘Twintig jaar geleden zou niemand deze vraag gesteld hebben. Wij, armoedebestrijders, vonden dat ze er best mochten zijn en dat we misschien moesten proberen om wat van hen te krijgen. We waren vooral met de onderkant van de sociale ladder bezig en hadden geen tijd voor andere dingen.’ Ides Nicaise had het in een vorig nummer van dit blad over de 1% rijksten die steeds rijker worden en over de ongelijkheid die explodeert. ‘Zo zijn armoede en rijkdom veel nauwer met elkaar verbonden dan we dachten.’ (2)
Er zijn economen en vastgoedspecialisten die het voorrekenen: beneden een bepaalde inkomensgrens en zonder eigen kapitaal kan je op onze vrije markt niet kopen, niet huren.
Wie wel een woning kan kopen prijst zich enkele jaren later meestal gelukkig: naast het woongenot is het ook een goede investering. Maar dat maakt dat woningen en appartementen ook gekocht of gebouwd worden als investeringsgoed. Investeerders die kopers-bewoners vaak uit de markt prijzen.
Het doet er wel degelijk toe dat het ene gezin een villa in het groen heeft én een huis in de stad én een appartement aan zee en het andere gezin tot wanhoop gedreven wordt in de zoektocht naar een min of meer degelijke en betaalbare woning,
‘Het betaalbaarheidsprobleem is een verdelingsprobleem’ merkt Sien Winters op.(3)
Filip Lagiewka verbindt de woonproblematiek met armoede, en dat is één van de belangrijkste thema’s, naast klimaat. (4)
Aan wie het minste heeft wordt gevraagd solidair te zijn
In de nieuwe woonmaatschappijen die ontstaan zijn na fusies, zijn nu ook de sociale verhuurkantoren (SVK) opgenomen. Zij huren woningen van private eigenaars en verhuren ze dan door, met subsidie voor de huurder. Dat doet wat af aan het grote tekort aan sociale woningen maar huurders van SVK-woningen betalen in vergelijkbare situaties meer huur dan voor een sociale woning.
Aan huurders van sociale woningen wordt vanaf 1 januari 2024 een solidariteitsbijdrage gevraagd. Als zij enkele euro’s meer betalen kunnen de SVK-huurders een hogere subsidie krijgen. Een budgetneutrale maatregel heet dat.
Wachten op een sociale woning
Sociale woningen zijn een grote troef maar de wachtlijsten zijn lang. Met criteria als taal, ingeschreven zijn bij de VDAB, niet teveel spaargeld op je rekening hebben, lokale binding, komen er steeds meer extra voorwaarden voor wie zich wil inschrijven. Alsof het de bedoeling is de rij wachtenden wat in te dammen door de toegangspoort te versmallen. In veel gevallen is het een uitholling van het recht op wonen.
De inspanningen om fraude te bestrijden komen uitgebreid in het nieuws, met als kwalijk neveneffect dat sociale huurders zich geviseerd voelen. Ze worden de schietschijf voor wie maatschappelijk ongenoegen wil ventileren. Logisch dat wie onterecht een sociale woning huurt, plaats moet maken voor wie wel recht erop heeft. Maar de onrechtvaardigheid zit soms ook ingebakken in de omschrijving van sommige criteria. Deeleigenaar zijn van een woning nadat een ouder overleden is, betekent niet dat je plots andere woonmogelijkheden hebt.
Meer bouwen en sneller
Hoeveel sociale woningen zijn er nodig? 180.000 gezinnen staan op de wachtlijst, maar er zijn nog meer gezinnen die er recht op hebben. Meer investeren en sneller bouwen is de boodschap. Waarom lukt dat niet? De budgetten die beschikbaar zijn raken niet op en dat is op zijn minst merkwaardig. Het Steunpunt Wonen onderzocht de vraag:
‘De verklaring ligt in een breed scala van redenen, die niet alleen verband houden met het institutionele kader van de sociale huisvesting. Vertragende factoren zijn te vinden zowel op Vlaams als op lokaal niveau en bij verschillende actoren. Het kan gaan over specifieke regelgeving (bv. erfgoed), wijzigende visies op ruimtegebruik, strengere energetische ambities of beperkte personeelscapaciteit. De redenen waarom projecten een lange doorlooptijd kennen, zijn ook vaak specifiek voor het project waar het over gaat. Voor het ene project is het een erfgoedkwestie, voor het andere een langlopende discussie over grondaankoop, of tegenstand van omwonenden, moeilijkheden bij de aanleg van infrastructuur, het opmaken van een RUP, enzovoort. Dit maakt meteen duidelijk dat geen enkele oplossing zaligmakend is. Er zal op meerdere fronten tegelijk gewerkt moeten worden.’ (5)
Zeker voor verbetering vatbaar is de manier van financiering. Als een sociale huisvestingsmaatschappij geld krijgt om woningen te bouwen, is dat eigenlijk een renteloze lening. Het geld moet terugbetaald worden met de huurinkomsten. Dat is niet evident en ook paradoxaal. Hoe groter het aantal gezinnen met zeer lage inkomens, hoe lager de huurinkomsten van de woonmaatschappij.
Meer bouwen en sneller: het is een én-én-verhaal met complexe lijnen die op één spoor gebracht moeten worden dat naar resultaten leidt. Voor het terug nuttig in gebruik nemen van brownfields, terreinen die vervuild zijn of belast met onbruikbare infrastructuur, sluit de Vlaamse regering een convenant af met alle betrokken partijen en diensten en stelt ze een onderhandelaar aan die de ambassadeur, bemiddelaar en go between is. Het is maar één idee. De eerste voorwaarde is de politieke wil om het woonprobleem op te lossen voor mensen die niet op eigen kracht aan zet komen op de woningmarkt. Het zal alle woningzoekers ten goede komen.
M.T. Poppe
Woonzaak – Woonspraak
- Woonzaak presenteert Woonspraak. Een maandelijkse podcast waarin bewoners, academici en middenveldorganisaties aan het woord komen. Het begon in juni 2023 en loopt tot januari 2024. De podcast kan je beluisteren op verschillende podcastkanalen, waaronder Spotify, Apple en Google. Ook op YouTube kun je Woonspraak bekijken. Woonzaak: Meer dan vijftig organisaties die jarenlang de problemen aangekaart hebben stapten naar het Europees Comité voor Sociale Rechten in Straatsburg en dienden een klacht in tegen het Vlaamse woonbeleid. Wonen is een grondrecht, opgenomen in de Belgische grondwet en in de Vlaamse Codex Wonen. Maar ook het Herziene Europees Sociaal Handvest wordt geschonden.
Uitkijken naar de partijprogramma’s in verkiezingsjaar 2024
- In de 1ste aflevering van Woonspraak zei hoogleraar Pascal De Decker dat geen enkele partij in de voorbije jaren het oplossen van de woonnood als prioriteit vermeldde. ‘Wat houdt politici tegen om betaalbare woningen te voorzien voor iedereen?’
Sociale woningen of andere woonformules?
- Wooncoöperaties, co-housing, geconventioneerd huren en de overheid die zoekt naar nieuwe samenwerkingsvormen met de private sector? Interessant. Maar sociale huisvesting blijft de formule bij uitstek.
Duurzame woningen
- Alle woningen in Vlaanderen moeten tegen 2050 energiezuinig zijn. Nogal wat deskundigen pleiten voor een globale aanpak, bijvoorbeeld wijk per wijk, in plaats van her en der subsidies te geven.
Bronnen:
(1) Filip Canfyn, (On)betaalbaar’ wonen voor key workers, in: Ruimte nr 57, p38-41 (2023). Van dezelfde auteur verscheen in 2023 het boek ‘Woon(on)betaalbaarheid’, uitgegeven bij Gompel& Svacina
(2) Vierdewereldblad 222 – maart 2023, p2
(3) Sien Winters, onderzoeksleider KULeuven, op VRP-congres Wonen uit de Marge, 8 juni 2023
(4) Filip Lagiewka, Diensthoofd Wonen, Provincie Antwerpen, idem
(5) Dockx, E., Van den Broeck, K., & Winters, S. (2023). Investeren in sociaal wonen. Hoe het investeringsritme versnellen en verhogen? Steunpunt Wonen.