Meer dan een halve eeuw focus op eigendomsverwerving vergeet de mensen die nooit in staat zijn om eigenaar te worden. Een te kleine sociale huurmarkt en een ongezonde private huurmarkt bieden geen antwoord. De Woonzaak wil daar verandering in brengen en pleit voor een woonbeleid dat het recht op wonen kan garanderen voor elk huishouden.
Na de tweede wereldoorlog moest de economie uit het slop. Het mantra was duidelijk: bouwen, bouwen en heropbouwen. De keuzes die overheden toen maakten, zijn bepalend voor het woonbeleid vandaag. Terwijl onze noorderburen kozen om veel woningen in publieke handen te houden, koos België resoluut voor een individueel eigendomsmodel.
Dat liep een hele tijd behoorlijk goed. Tot in de jaren 1970 konden ook mensen met lagere inkomens relatief makkelijk een woning verwerven[1]. Toch vielen sommigen uit de boot.
Sinds de jaren 1980 werd het echter ook voor de lagere inkomens steeds moeilijker om een eigen woning aan te kopen. In dezelfde periode viel ook de sociale woningbouw stil. In de jaren 1990 werd het ‘recht op een behoorlijke huisvesting’ in onze grondwet ingeschreven, maar tot een echte trendbreuk leidde dat niet. Met mondjesmaat werd er weer wat geïnvesteerd in sociale huurwoningen en er kwam een woningkwaliteitsregelgeving, maar daar bleef het bij.
Met de afschaffing van de woonbonus leek Vlaanderen klaar voor een ander woonbeleid. De Vlaamse Woonraad en het volledige middenveld vroegen namelijk om het geld dat daardoor zou vrijkomen te investeren in de private en de sociale huurmarkt. Daarvan kwam echter niets in huis. De budgetten werden gebruikt om de registratierechten voor de aankoop van een woning te verlagen en om de staatsschuld te beheersen.
Private huur
Dat is een gemiste kans. Amper een jaar geleden was er de Pano-reportage over de toestand op de huurmarkt. De verhalen van mensen in slechte woonomstandigheden op zoek naar iets anders gingen door merg en been. En ook de statistieken laten niks aan de verbeelding over[2]. Bijna een derde van de huurdershuishoudens houdt na het betalen van de huur onvoldoende over om nog menswaardig te leven. Amper 4% kan rekenen op een overheidstussenkomst in de vorm van een huurtoelage.
Sinds in 2014 ook de huurregelgeving Vlaamse bevoegdheid werd, kon de Vlaamse regelgever er perfect voor kiezen om vanaf dan volop in te zetten op een privaat huurbeleid waarop kwaliteit en betaalbaarheid terug enigszins in evenwicht wordt gebracht. Maar daar is geen sprake van. Ambitie voor de private huurmarkt ontbreekt[3].
Sociale huur
Slachtoffers van de wooncrisis zetten hun hoop op de sociale huurmarkt. 46% van alle private huurders komt effectief in aanmerking voor een sociale huurwoning[4]. De wachtlijsten zijn met 170.000 huishoudens nog nooit zo lang geweest[5]. Het duurt gemiddeld bijna 4 jaar voor je een toewijzing krijgt. Heb je pech met de plek waar je wil wonen of met je gezinssamenstelling, dan duurt het nog veel langer.
Ondertussen wordt er gesproken over historische investeringen in de sociale huur. Dat moet je met een stevige korrel zout nemen. Het ambitieniveau ligt nog steeds veel te laag om een antwoord te bieden op de steeds stijgende noden. Daarbovenop blijkt dat het voorziene budget niet wordt opgenomen door onze sociale verhuurders. Dat heeft te maken met complexe procedures, maar ook met het draagvlak van sociale huur bij lokale besturen. De Vlaamse regering weigert ondertussen manifest om die lokale besturen die het minimum aantal sociale woningen niet halen, hun verantwoordelijkheid te laten opnemen.
Wat ze ondertussen wel doet, is onzekerheid in de sector creëren. Vanaf 1 januari 2023 mag er namelijk maar één sociale verhuurder per gemeente meer actief zijn. Dat betekent dat de huidige sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren moeten splitsen en opnieuw fusioneren in een andere vorm met een nieuw werkingsgebied. Een huzarenstukje om dat op zo’n korte termijn te realiseren.
Dat heeft natuurlijk gevolgen. Veel van de huidige sociale huisvestingsmaatschappijen zijn duidelijk niet van plan om nog te investeren op plaatsen waar ze in de toekomst niet meer actief mogen zijn. Ze stellen noodzakelijke renovaties uit en nieuwbouwplannen worden niet meer uitgevoerd of opgemaakt. Meer nog, op verschillende plaatsen worden sociale woningen zelfs verkocht aan de private sector.
Toewijzingen
Door de -historische- weigering om onze sociale huurmarkt uit te bouwen, werd de eigen schaarste gecreëerd. En dan komt het verdelingsvraagstuk aan de oppervlakte. Wie heeft recht op het beperkt aantal vrijkomende sociale woningen?
Op dit moment wijzen sociale huisvestingsmaatschappijen vooral toe volgens chronologie, met een aantal specifiek omlijnde voorrangen. Sociale verhuurkantoren verhuren dan weer op basis van woonnood aan mensen met de laagste inkomens. Doordat sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren nu zullen samensmelten tot één woonmaatschappij per gemeente, werd ook beslist om tot een uniform toewijzingssysteem te komen.
Lokale binding wordt het belangrijkste toewijzingscriterium. Een stuk belangrijker zelfs dan chronologie. Wie tijdens de laatste 10 jaar minstens vijf jaar onafgebroken op het grondgebied verbleef, springt over de andere wachtenden. Lokale besturen kunnen dit nog verstrengen. Nu al zijn er die een lokale binding sinds de geboorte durven vragen. Deze voorwaarde zal gelden voor 80% van de toewijzingen. De uitgesproken focus op lokale binding wordt zo een uitsluitingsmechanisme. Wie in een andere regio wil gaan wonen en nood heeft aan een sociale woning, wordt dat in de praktijk belet. Wie in een andere streek wil gaan wonen omwille van bijvoorbeeld huiselijk geweld, omdat de kinderen in die regio zijn gaan wonen, omdat je nog niet zo lang in het land bent of omdat je daar werk hebt gevonden, maakt in de praktijk amper nog kans op een sociale woning.
De resterende 20% toewijzingen zijn voorbehouden voor mensen met een extra of acute woonnood. De doelgroepen die hiervoor in aanmerking komen: mensen met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig gaan wonen, mensen in slechte huisvesting, mensen in dreigende dak- of thuisloosheid, jongeren die begeleid zelfstandig zullen wonen en mensen in bijzondere omstandigheden van sociale aard. Helaas is die 20% minder dan de 30% toewijzingen die vandaag gebeuren aan mensen met een extra woonnood. Welzijnsorganisaties en OCMW’s houden hun hart vast.
Woonzaak
Ons woonbeleid is op de verkeerde leest geschoeid. Eigendomsverwerving blijft ondanks financiële stimulansen onhaalbaar voor mensen met beperkte inkomens. Op de huurmarkt vinden ze niets betaalbaars dat ook kwaliteitsvol is en ze moeten maar blijven wachten op een sociale woning. Door de schaarste wordt de sociale huurmarkt bovendien steeds voorwaardelijker.
De Woonzaak is een ongeziene coalitie die dit woonbeleid in vraag stelt en ijvert voor duurzaam eigenaarschap, voor een volwaardige private huurmarkt en voor een veel grotere sociale huurmarkt. Dat vergt echter een beleid dat het geweer van schouder verandert. Hopelijk kan de klacht van de Woonzaak bij het Europees Comité voor Sociale Rechten daar verandering in brengen.
Joy Verstichele, coördinator Vlaams Huurdersplatform
[1] S. Winters, Vlaamse Woonmonitor 2021, Antwerpen / ’s-Hertogenbosch, Gompel &Svacina, 2021
[2] https://steunpuntwonen.be/de-vlaamse-woonmonitor-2021/
[3] https://huurdersplatform.be/hb/actualiteit-hb/vlaams-regeerakkoord-sluit-ogen-voor-echte-problemen-op-huurmarkt/
[4] Heylen, K. (2019), Doelgroepen sociale huur en specifieke segmenten op de woningmarkt. Leuven: Steunpunt Wonen, 46 p.
[5] https://www.vmsw.be/Home/Footer/Over-sociale-huisvesting/Statistieken