Foto: George Becker via Pexels
Naar aanleiding van de Pano reportage “Te huur/te duur” van woensdag 17 februari, schreef Hugo Beersens van Woonzaak het volgende opiniestuk.
Ook ATD Vierde Wereld steunt de Woonzaak, een initiatief van diverse organisaties die het recht op wonen hoog in het vaandel dragen.
Dit opiniestuk werd gepubliceerd op VRT NWS. Via de link kan je ook de Pano reportage herbekijken: https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2021/02/17/huurdersplatform-opinie/
Halve eeuw focus op eigendom verwerven, maakt blind voor mensen die dat niet kunnen
Het beleid van de voorbije halve eeuw heeft Vlamingen zoveel mogelijk aangemoedigd om zelf een eigendom te verwerven. Het had en heeft evenwel te weinig aandacht voor mensen die dat niet kunnen. Zij zijn op huren aangewezen, maar zowel op de private als de sociale markt vallen zij uit de boot. Dat stelt Hugo Beersmans van Woonzaak naar aanleiding van de “Pano”-reportage van gisteren.
Missie volbracht: dat moet de gedachtegang zijn bij het rijtje beleidsmakers dat zich de afgelopen halve eeuw bezig hield met ons woonbeleid. Achteraf bekeken slaagden ze allemaal behoorlijk goed in hun doelstelling: zoveel mogelijk Vlamingen eigenaar van een woning maken. Vandaag zijn zowat 7 op de 10 Vlamingen eigenaar van hun eigen stulpje. Toch zitten we al even op een plateau, ondanks de woonbonus die tot voor kort een woningaankoop stevig ondersteunde.
Maar wat als nu blijkt dat die doelstelling niet de juiste was? Wat als blijkt dat het aandeel eigenaars spectaculair gedaald is bij de 20 procent laagste inkomens, terwijl het blijft stijgen bij de 20 procent hoogste inkomens? Wat als die halve eeuw eenzijdige focus op eigendomsbeleid blind maakte voor die mensen die geen eigenaar konden worden? Wat iedereen op het terrein al jaren aanklaagt, bracht “Pano” nu duidelijk in beeld in een sprekende reportage over de huurmarkt.
Private huurmarkt
Zowat 20 procent van de Vlamingen huurt een woning of appartement. Een ruime helft van hen betaalt voor dat huurpand meer dan een derde van haar of zijn inkomen. 31 procent houdt na het betalen van de huur te weinig over om menswaardig te leven. Een voldoende toegankelijke en ruime tegemoetkoming voor deze huurders blijft uit. Het huidige systeem van huursubsidies blijkt onvoldoende te werken. De onnodig strenge voorwaarden doen mensen uit de boot vallen. Een voldoende toegankelijke en ruime tegemoetkoming voor huurders met een laag inkomen blijft uit.
Dat hoge huurprijzen een gevolg zijn van een goede kwaliteit blijkt trouwens een fabel. Een kleine helft van de private huurwoningen voldoet niet aan de minimale vereisten. Logisch dat private verhuurders een rendement voor ogen hebben, maar het product dat wordt aangeboden moet wel kwaliteitsvol zijn. Wat voor de verhuurder een investering is, is voor de huurder een basisrecht.
Ook voor Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) is woningkwaliteit belangrijk. Dat blijkt uit de huidige campagne “wonen doe je niet op goed geluk” om de minimale kwaliteitsnormen van een woning beter bekend te maken.
Kwaliteitscontrole
Dat louter sensibilisering niet volstaat, is duidelijk. Gelukkig zijn er ook procedures om effectief de woningkwaliteit te handhaven. Alleen dreigen die op een overbevraagde huurmarkt nefaste neveneffecten te hebben. Zij die in een slechte woning wonen, worden vaak ook slachtoffer van het beleid om dat te verhelpen.
Nu zijn er vaak pas kwaliteitscontroles wanneer er al bewoners zijn. Daardoor krijg je de bizarre situatie dat huurders uit hun huurwoning worden gezet omdat de verhuurder geen deftige woning aanbiedt.
Veel logischer is het om voorafgaand aan de huur het pand te controleren. Pas als het pand die controle doorstaat, met bijhorend conformiteitsattest, kan het verhuurd worden. Is dat niet het geval, dan moet het eerst in orde gebracht worden.
Een procedure moet nu starten met een klacht, maar die aanpak houdt onvoldoende rekening met het machtsonevenwicht op de private huurmarkt. Huurders durven namelijk vaak geen klacht in te dienen uit vrees de woning dan te moeten verlaten zonder alternatief.
Want elke huurwoning vindt wel een bewoner, zelfs al gaat het over een krot. Maar omgekeerd is dat niet zo. Huurders vinden niet altijd een huurwoning. In economische termen kan je dat vertalen als “vraag en aanbod zijn niet in evenwicht” of “de markt doet zijn werk niet”. Aangezien wonen een mensenrecht is, is dat een bijzonder goede reden om beleidsmatig in te grijpen.
Vlaanderen besteedt steeds meer van zijn woonbeleid uit aan de lokale besturen. Die kunnen nu al opleggen dat zo’n kwaliteitsonderzoek moet gebeuren. Steeds meer lokale besturen doen dat ook effectief, maar we zijn het er hopelijk wel over eens dat slechte woningen nergens in Vlaanderen getolereerd mogen worden. Waarom beslist Vlaanderen dan niet voor het hele grondgebied dat zo’n conformiteitsattest verplicht is?
Sociale huurmarkt
Met een private huurmarkt die niet functioneert zoals het hoort, zou je verwachten dat de sociale huurmarkt soelaas brengt. Toch is niks minder waar. Amper 6 tot 7 procent van de Vlaamse huishoudens kan terecht in een sociale huurwoning. Dat zijn een goede 160.000 gezinnen en alleenstaanden. Ondertussen staan er nog eens evenveel huishoudens op de wachtlijst en hebben er nog eens 100.000 extra huishoudens recht op. Zij behelpen zich op de private huurmarkt.
Meer dan een kwart miljoen Vlamingen slaagt er dus niet in om zijn recht op wonen in de praktijk te brengen. Zonder deftige, betaalbare woning met voldoende woonzekerheid kan je je leven niet ontplooien.
Het blijft daarom een gemiste kans dat de opbrengst van de afschaffing van de woonbonus niet gebruikt werd om diegenen te helpen die er niet in slagen om hun recht op wonen op eigen kracht in te vullen. Zolang onze sociale huurmarkt maar een fractie van de woningvoorraad omvat, zolang men niet meer ondersteuning en sturing durft te geven op de private huurmarkt en zolang precair (onzeker, red.) eigenaarschap blijft bestaan, zullen we er niet in slagen om het recht op wonen voor iedereen te realiseren.
Woonzaak
Net daarom besliste een ruim collectief organisaties onder de noemer Woonzaak om een klacht neer te leggen bij het Europees Comité voor Sociale Rechten over het gebrekkige Vlaamse woonbeleid. In Frankrijk leidde een veroordeling alvast tot ambitieuzere beleidsdoelstellingen. Zo’n klacht in combinatie met een brede campagne, moet ook een nieuw elan kunnen geven aan het woonbeleid in Vlaanderen.